COVID-19 und das Mietrecht, insbesondere Geschäfts­räume

Die Massnahmen des Bundesrats zur Bekämpfung des Coronavirus SARS-CoV-2 gelten nun bereits seit fast einem Monat. Neben den wiederholt publizierten Vorschriften zu Hygiene und «Social Distancing» hat der Bundesrat aber am 27. März 2020 auch eine Notverordnung zum Miet- und Pachtrecht erlassen. Wir zeigen nachstehend auf, was diese enthält, was das genau für Unternehmerinnen und Unternehmer bedeutet und weisen auf ausgewählte mietrechtlichen Aspekte in Zeiten Coronas hin.

Fristverlängerung bei Zahlungsrückständen des Mieters oder der Mieterin

Gerät ein Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand, so kann ihm die Vermieterin schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt wird, wobei diese Frist bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage betragen muss (Art. 257d Abs. 1 OR).

Wird ein Mietzins zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig, so verlängert die COVID-19-Verordnung zu Miete und Pacht vom 27. März 2020 des Bundesrats die Mindestfrist zur Zahlung in Abweichung von Art. 257d OR auf mindestens 90 Tage, sofern der Mieter aufgrund der Massnahmen des Bundesrates mit der Bezahlung im Rückstand ist.

Beispiel: Ein Coiffeur, der seinen Salon wegen expliziter Anordnung des Bundesrats schliessen musste, generiert keine Umsätze mehr. Der Salon hatte bereits vorher mit knapper Liquidität zu kämpfen. Nun aber kann der Coiffeur den Mietzins für den Monat April 2020, der Ende März fällig wurde, definitiv nicht mehr bezahlen. Will die Vermieterin nun eine Kündigungsandrohung versenden mit der Ansetzung einer Frist, bevor der Mietvertrag gekündigt wird, so muss diese Frist mindestens 90 Tage betragen. Der Coiffeur hat somit statt wie bisher 30 Tage mindestens 90 Tage Zeit, um den ausstehenden Mietzins zu bezahlen, bevor ihm gekündigt werden kann. Dies deshalb, weil der Mietzinsrückstand aufgrund der Massnahmen des Bundesrats ausgelöst wurde.

Genereller Anspruch auf Mietzinsreduktion bei Schliessung des Betriebs?

Im Zusammenhang mit der Miete von Geschäftsräumen kommt wiederholt die Frage auf, ob nicht eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt und durchgesetzt werden könnte, da die Geschäftsräume bei einer Zwangsschliessung aufgrund der bundesrätlichen Anordnungen ja gar nicht mehr genutzt werden können.

Es wird in der Politik und in den Medien verschiedentlich die Meinung vertreten, wenn der vermietete Geschäftsraum wegen den Bundesratsanordnungen nicht mehr genutzt werden kann, dann sei das ein Mangel am Mietobjekt, für den der Mieter nicht einzustehen habe. Dieser Mangel wiederum berechtige für eine zumindest verhältnismässige Mietzinsherabsetzung.

Wie immer «kommt es darauf an». Unserer Ansicht nach muss ein genereller Anspruch auf Mietzinsherabsetzung in diesen Fällen abgelehnt werden. Denn die Vermieterin verbietet dem Mieter nicht, die Geschäftslokale zu gebrauchen. Vielmehr handelt es sich um ein Verbot der Geschäftsausübung, das von den Behörden kommt. Dies ist unserer Ansicht nach dem Risikobereich des Mieters zuzuweisen. Je nach Formulierung der unterzeichneten Mietverträge kann ein Anspruch auf Herabsetzung aber dennoch gegeben sein, beispielsweise, wenn der Vermieterin das Risiko für solche Fälle von höherer Gewalt explizit zugerechnet werden. Weiter wäre es je nach Ausgestaltung des Mietvertrages sogar möglich, dass wegen den behördlichen Massnahmen von einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung (Mietzins) und Gegenleistung (Gebrauch der Geschäftsräume) gesprochen werden muss. Können sich die Vermieterin und der Mieter in so einem Fall nicht einigen, dann könnte und müsste der Richter den Mietvertrag den neuen Umständen entsprechend anpassen.

Da jedoch jeder einzelne Fall unterschiedlich gelagert ist und eine Pauschalbeurteilung ohne Prüfung der Verträge nicht möglich ist, empfiehlt sich jeweils eine juristische Prüfung und Beratung.

Wieder zurück zu unserem Coiffeur: Dieser stellt sich nun gegenüber der Vermieterin auf den Standpunkt, er wolle nur noch die Hälfte des Mietzinses bezahlen, da ja ein Mangel an der Mietsache vorliege. In ihrem Vertrag haben der Coiffeur und die Vermieterin keine Regelung für das Risiko einer Pandemie vorgesehen. Der Mietzins bewegt sich im Marktvergleich im unteren Bereich. In einem solchen Fall gehen wir davon aus, dass der Coiffeur keinen Anspruch auf Mietzinsherabsetzung hat. Es gibt keine vertragliche Regelung. Die Schliessung des Salons ist infolge eines behördlichen Geschäftsausübungsverbots ergangen, was aber nicht ein «Gebrauchsverbot» der Geschäftslokale darstellt. Auch bewegt sich der Mietzins im unteren Bereich des Marktes, womit auch nicht von einem offensichtlichen Missverhältnis gesprochen werden kann.

Empfehlungen an Unternehmerinnen und Unternehmer

Wenn Sie als Unternehmer oder Unternehmerin als Mieter von Geschäftslokalen von den behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus stark betroffen sind, so empfiehlt es sich, mit der Vermieterin Kontakt aufzunehmen und die Situation zu schildern. Wann immer möglich sind Kompromisse zu erarbeiten, da die aktuelle Lage von allen Beteiligten ein Entgegenkommen fordert. Sollte mit der Vermieterin keine Lösung gefunden werden können, so stehen den Mieterinnen und Mieterin für die Mietzinse, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden, verlängerte Fristen von mindestens 90 Tagen zur Verfügung. Dies kann zumindest zu einer teilweisen Entschärfung des Liquiditätsengpasses führen. Für weitere Auskünfte stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

14. April 2020 /SCT/EBJ

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