Werkvertrag – neue Regelungen ab Anfang 2026

Per 1. Januar 2026 traten im Werkvertragsrecht (OR) wichtige Neuerungen in Kraft. Diese betreffen insbesondere die Einführung zwingender Nachbesserungsrechte sowie feste Rüge- beziehungsweise Verjährungsfristen bei Mängeln.

Zwingendes Nachbesserungsrecht
(Art. 368 Abs. 2^bis OR)

Bei Werkmängeln hat der Besteller eines Werks verschiedene Möglichkeiten und Obliegenheiten, um sich gegen diese Mängel zu wehren. Der Besteller muss zunächst rechtzeitig die Mängelrüge erheben, d. h. dem Unternehmer das Vorliegen von Mängeln melden. Anschliessend stehen ihm die verschiedenen Mängelrechte offen (Wandelung, Minderung und Nachbesserung, zusätzlich ggf. Schadenersatz). Mit der Nachbesserung nach Art. 368 Abs. 2 OR verlangt der Besteller, dass der Unternehmer das Werk unentgeltlich verbessert und den Mangel behebt. Dies setzt voraus, dass die Nachbesserung objektiv überhaupt möglich ist und dem Unternehmer nicht übermässige Kosten verursacht. Dieses unentgeltliche Nachbesserungsrecht ist mit dem neu eingeführten Art. 368 Abs. 2^bis OR unabdingbar, wenn der Mangel eine Baute betrifft. Ein Verzicht oder eine Einschränkung dieses Rechts auf Nachbesserung im Voraus ist somit für Verträge ab dem 1. Januar 2026 ungültig. Dieser zwingende Anspruch auf Nachbesserung gilt neu auch für Käufer:innen von Liegenschaften mit Baute, sofern die Baute noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet worden ist.

Rügefrist bei Mängeln

Vor Inkrafttreten der Revision 2026 musste ein Mangel an einem Werk «unverzüglich» gerügt werden, andernfalls galt das Werk vom Besteller als genehmigt und die Gewährleistungsrechte waren verwirkt. Die Interpretation des Wortes «unverzüglich» führte in der Praxis jedoch regelmässig zu Rechtsunsicherheiten. Per 1. Januar 2026 wurde mit den Art. 367 Abs. 1^bis und Art. 370 Abs. 4 OR die Rügefrist konkretisiert: Offene Mängel müssen innert 60 Tagen ab Abnahme des Werkes gerügt werden, bei verdeckten Mängeln beginnt die Frist mit der Entdeckung des Mangels zu laufen. Diese Rügefrist gilt bei Mängeln an unbeweglichen Werken, an beweglichen Werken, die in ein unbewegliches Werk integriert wurden (bspw. Fenster), sowie bei mangelhaften Werken von Ingenieur:innen oder Architekt:innen, die als Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werks dienen (bspw. Pläne). Die Rügefrist von 60 Tagen darf vertraglich nicht verkürzt werden, die Gewährung einer längeren Frist ist hingegen zulässig.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass in Bezug auf Werkverträge nach der SIA-Norm 118 gewisse Widersprüche mit der neuen gesetzlichen Regelung bestehen. Dort, wo die SIA-Norm längere Rügefristen vorsieht, droht kein Konflikt mit den Bestimmungen des Obligationenrechts. Regelungen, die zu einer sofortigen Rüge der Mängel verpflichten, dürften hingegen unwirksam sein und von den gesetzlichen Vorgaben verdrängt werden.

Verjährungsfrist bei Mängeln

Die Ansprüche wegen Mängeln an Bauwerken verjähren nach wie vor mit Ablauf von 5 Jahren. Neu gilt allerdings, dass diese Frist vertraglich nicht mehr zuungunsten des Bestellers verkürzt werden darf (teilzwingende Rügefrist; Art. 371 Abs. 3 OR). Dadurch wird über die verschiedenen Vertragsarten hinweg ein einheitlicher Mindestschutz gewährleistet.

Spannungsfeld zwischen Werkvertrag und Kaufvertrag

Art. 371 Abs. 3 OR verweist im Übrigen auf die kaufrechtlichen Verjährungsregeln in Art. 210 OR. Dies kann zur Folge haben, dass ein Unternehmer länger für ein eingebautes Produkt einstehen muss (5 Jahre), als er seinerseits seinen Lieferanten aus dem Kaufvertrag für aufgetretene Mängel belangen kann (2 Jahre). Wie mit diesem potenziellen Spannungsverhältnis zwischen der werkvertraglichen Haftung des Unternehmers und der kaufrechtlichen Haftung des Lieferanten umzugehen ist, wird die Praxis zeigen. Betroffene Branchenbetriebe sind daher gut beraten, mit ihren Lieferanten eine entsprechende Gewährleistungs- und Verjährungsfrist von fünf Jahren auszuhandeln.

Übergangsrecht

Bestehende Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, unterliegen weiterhin dem alten Recht, auch wenn die Arbeiten erst danach beginnen. Die Parteien können von diesem Grundsatz abweichen, indem sie den Vertrag nachträglich ändern und angeben, dass er dem neuen Recht unterliegt. Demgegenüber ist jede Bestimmung, die den neuen gesetzlichen Vorschriften widerspricht, in einem ab dem 1. Januar 2026 unterzeichneten Vertrag nichtig.

Für Ihre Fragen und Anliegen im Zusammenhang mit Werkverträgen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.